广州率先官宣认房不认贷，冲刺“金九银十”有戏了？

此前市场在热议一线城市中谁会最先优化房地产政策时，广州成为多数人的答案，今天靴子终于落地。

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8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

值得注意的是，同日，广东省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。其中要求要合理确定经纪服务收费，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

该次新政会对广州楼市带来哪些影响？

多位广州业内专家、房企人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，新政执行后符合条件的人群至少可以少付1成首付，总金额至少在30万~40万元。对房企而言，应该及时抓住新政时机，赶快促销走量，目前尚难言是否会使整个楼市情况发生反转。

一、少付一成首付

此前，住建部、央行、金融监管总局已联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，近日成都、广州先后落实相关举措，广州也成为首个实现首套住房“认房不认贷”的一线城市。

不过，广州在发布执行“认房不认贷”通知时，暂未发布相关执行认定细则。在本次新政中提到的“无成套住房”该如何理解？记者从多位广州业内专家处采访了解到，“成套住房”应该是指非个人完全产权的住房，如有的房屋产权是数人共有。

对比以往政策，以前无论在广州有无购房，过去房贷是否结清，只要有过贷款记录，都算二套，首付比例在40%~70%。广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要4成首付，购买非普通住宅则需要7成首付，按照新规，均可按照首套住房执行房贷政策。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对记者表示，按照今年1~7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，新政执行后该类人群至少可以少付1成首付，总金额至少在30万~40万元左右，如果是购买高总价的住房，首付减少更多。此外，按照贷款100万元、30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元月供。

肖文晓表示，综合来看，本次“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群：其一，在异地或本地曾有房贷记录，但是在本地无房的刚需客；其二，在广州本地打算卖一买一的置换客，置换门槛降低；其三，打算在增城、从化这样的不限购区域或南沙、花都这样人才购房政策较为宽松的区域买房的外地客。

中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，本次广州首套住房“认房不认贷”政策的落地执行，将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和房贷利率，有助于降低居民购房门槛和购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求，稳定广州房地产市场预期，修复市场信心。传统“金九银十”即将到来，广州及时优化调整楼市政策，预计短期广州市场活跃度有望提升。

二、广州“金九银十”有戏了？

此前市场在热议一线城市中谁会最先优化房地产政策时，广州成为多数人的答案。原因在于广州市场已持续下行超过两年。

今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、前期积压需求基本释放、潜在购房者市场信心不足等多重因素影响下，广州房地产市场整体供求明显回落。根据中指数据，7月广州新建商品住宅成交面积环比连续4个月下滑，新房、二手房价格亦处在波动调整通道，市场预期偏弱。

广州中原研究发展部数据显示，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。由于今年6~8月成交出现明显下滑，去化能力减弱，导致广州库存消化周期在今年持续下降的趋势下突然抬头，目前已逼近17个月水平。

“广州在一线城市之中率先落实首套房贷款‘认房不用认贷’，对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场‘及时雨’，在打破了购房者对新政利好的观望气氛之后，预计接下来‘金九银十’的人气和成交都会有回升。”肖文晓补充说。

一名华南本地房企人士告诉记者，“认房不认贷”政策落地能直接释放市场需求，对企业而言肯定是欣喜的，对新政后的市场也特别期待。

广东中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，“认房不认贷”政策落地后，对房企而言应该及时抓住新政时机，赶快促销走量，有需求的二手房业主也赶紧卖房。“认房不用认贷”肯定会对成交量有帮助，对有刚需、改善购房需求的人肯定是有利好的。“但是否会使整个楼市情况发生反转还需要观察，成交量增长会明显提升，但不一定能成倍增长，价格肯定还是以保持稳定为主。”

杨红侠续称，广州作为首个落实首套住房“认房不认贷”的一线城市，释放了更加积极的信号，短期其他城市落实相关举措的节奏有望进一步加快，北京、上海和深圳亦存在优化预期，若政策及时优化调整，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国市场情绪修复。