如何让城市中的商业更加多样化？

城市商业是什么？从最直观的经济角度来看，商业是对人们各种日常需求的一个回应和满足：人们需要吃饭，所以有了菜市场和餐馆；爱美，所以有了理发店、美容院；求知，所以有了书店……

可以说，商业首先是满足人的需求的地方，给我们带来的是方便。然而，在最直接的方便背后，城市商业为人与城市带来的好处，似乎远不止这些。如果说城市商业涉及了公众利益，那么公权力是否应该更多介入，从社区和城市公共福祉设施的角度出发，确保城市中的商业更加兴旺和多样化？可以通过哪些方式，依靠哪些工具，是否有效？这篇文章主要介绍法国的案例。

一、城市小型商业的危机和共识

【资料图】

法国在二战结束后开始了经济快速发展的“辉煌三十年”。普通家庭的机动车拥有率快速增长，更多的家庭开始选择人口密度低、住宅空间大、有私人花园的郊区住宅，城市化也拉开了新的一章。这深刻地改变了人们的购物选择和方式。

由于街道狭窄、人口密度大 、停车不方便，老城区不再成为人们购物的首选。相对的，在城乡结合部快速路交汇处选址的新的大型超市、连锁店，交通便利、停车方便、类丰价低，人们很自然地倒向了这种购物方式。

相对于新的购物方式的兴起，老城区的传统小型商业的生存遭遇到越来越多的困难。在法国，本来人口密度就相对低的中小型城市和乡村地区的小型商业受到的负面影响尤其深远。对于城市居民而言，城市商业设施是城市基本结构的一部分。商业设施的剧变在各个角度影响了城市生活质量。

在观察到小型商业衰落成为一种长期趋势以后，上世纪七八十年代的法国城市规划者和公共机构开始意识到，城市内小型商业的存在和发展不能仅仅在市场经济语境下考虑。公权力开始越来越多地介入城市商业的发展、管理和协助。

二、公权力介入商业更新的历程与策略

在20世纪80年代，一些法国城市开始通过设置商业步行街，建设市中心的综合性商业设施等等措施，来刺激商业的发展。自2000年以来，除了“项目逻辑”之外，我们可以观察到更多通过政策和规则制定来引导商业发展的例子：如在2006年，法国规定，商业街道的保护要被系统性地纳入城市规划总图。

国家层面也对不同类型、规模的城市制定了针对性的刺激政策，比如，针对小城市和农村，创立“服务业、手工业、商业发展基金”。

城市之心计划目前已经进行到了第二期（2 d"Action cœur de ville (2023-2026)），关注的议题也不再局限于城市内部，而是拓展到了与城市品质相关的多个方面。图为第二期城市之心计划中关注中小城市的入口项目及其分布范围。（图片来源：ANCT）

再如，2018年，法国国家层面推出综合性更强、国家投资力度更大的一揽子城市更新政策——针对中小型城市的“城市之心计划” 。该计划为期4年、投资50亿欧元的计划，共包括5个主题：为中小型城市的市中心提供更有吸引力的住宅、更平衡的经济和商业发展机会、更方便的城市交通、更优质的城市形态和公共空间、更便利的城市公共服务。

通过国家提供的框架和资源，“城市之心计划”让不论是国家层面还是本地层面、公有还是私立的利益相关者参与到不同性质和规模的城市更新项目中。

地方城市层面，也推出商业振兴政策，如巴黎，尤其是小巴黎，由于城市体量、性质、整体商业活力和法国其他城市大不相同，并不符合享受以上介绍政策的资格。但这并不意味着巴黎的一些街道没有遇到商业活力丧失或者商业种类单一化等等问题。

因此，巴黎针对自己的实际情况，在2004年提出一个实验性的城市小型商业振兴政策——“社区生命力计划”。

三、支撑“社区生命力计划”的两个条件

条件一：巴黎城市规划工作室对城市商业发展情况长期跟踪并建立动态数据库

社区生命力计划是巴黎对城市商业针灸式的“疗伤”。“疗伤”的前提是做出诊断，要定义是什么伤病？哪里有伤病？在社区生命力计划的框架标准中，如果一个街区出现以下两种情况，那么“治疗”就是有必要的：一是商业种类趋向单一化；二是商业活力丧失严重：小型商业店铺逐渐消失。

为了能够对街区的商业情况进行科学准确的评定，“诊断师”的角色就显得尤为重要。在巴黎，这一身份由巴黎城市规划工作室扮演。

利用BD com数据库统计的商铺信息制作的地图（图片来源：APUR）

巴黎城市规划工作室是一个公立性质的城市研究机构，主要任务是记录和分析有关巴黎和大巴黎都市的城市和社会演变，以及制定前瞻性战略。早在社区生命力计划开始实行之前，Apur作为巴黎城市研究的主要机构，已经开始了对巴黎市内商业发展的观察。

建立并维护了一个以巴黎商业为主题的开放性数据库——BD COM，并定期进行调查更新，使商业生产发展情况及进行定量分析成为可能。Apur每三年会对巴黎街道进行实地调查，以更新数据库中商店的清单，以及商店种类、面积、位置、所在街道类型等信息。

自2000年创设至今，这一数据库已经进行了8次调查更新。有20年历史厚度的珍贵数据，使得针对巴黎商业的生存和发展情况的定量分析成为可能。Apur也由此成为服务于巴黎公共规划和发展政策的有效平台与工具。

列入社区生命力计划的十个街区（图片来源：APUR）

条件二：政府通过控制部分地产，协助“更适合城市”的小型便民工商业立足和发展

巴黎市政府成立了拥有收购、管理、出租城市商业的地产公司，开启由政府作为商铺“业主”直接收购、租赁、翻修、转让等商铺运营。在准确的诊断之后，巴黎市政府期望可以直接改变部分商店的质量和类别，而不想通过间接的措施来缓慢引导。

为了更加有效地贯彻城市公权力的意志，巴黎政府决定将部分地产所有权掌握在自己手中，通过控制部分地产，来协助“更适合城市”的小型便民工商业立足和发展。于是，巴黎专门成立了一个拥有收购、管理、出租城市商业地产职能的公立公司——La Société d’économie mixte d’aménagement de l’Est de Paris ，并注入了初期8750万欧元的借款资金，以覆盖第一批店铺的收购、装修，以及出租之前店铺闲置所需的费用。

像所有地产公司一样，SEMAEST也要保证自己的盈利，收入主要来自店铺的租赁和出售。

四、SEMAEST商业运营的六个主要步骤

1. 收购店铺：主要通过友好协商的方式或巴黎市政府赋予SEMAEST的优先购买权，将店铺购买下来；

2. 店铺翻修：将店铺翻新到符合标准的水平；

3. 出租：租金价格由店铺收购价、店铺翻修消费、店铺地理位置，以及店铺商业种类决定。SEMAEST在商铺可出租后，开放候选人的征集，最终候选人的选择根据街区商业特性以及巴黎市政府的定位来决定；

4. 出租管理；

5. 对租户的陪同：SEMAEST出资为租户提供经营培训，举办推广活动，同时也会对租户商业活动进行审计；

6. 租期后的店铺转让：租期结束以后，SEMAEST倾向于优先将店铺出售给当前租户。如果租户无力或不愿购买，则由储蓄和托收银行旗下的子公司收购，并负责店铺的持续管理。

五、“社区生命力计划”的显著成效

“社区生命力计划”实行后效果显著。例如位于巴士底狱广场、共和广场和拉雪兹神父公墓之间的塞丹-波平库区域，面积200公顷。这里是巴黎传统的制衣厂集中街区。受街区历史的影响，至今很多成衣批发商、服装店都集中在此，商店种类较单一，缺乏多样性，且店铺空置率也高于巴黎平均水平。

塞丹-波平库区日常街景（图片来源：APUR）

图中红色点为SEMAEST在塞丹-波平库区域收购的店铺。（图片来源：APUR）

为了扭转商业种类单一化、空置化给街道氛围、居民生活质量带来的负面影响，SEMAEST在塞丹-波平库区域总共收购了39家店铺，是十个社区生命力计划区域中收购店铺数量最多的一个区。

从种类上来看，这39家店以理发店、餐馆、书店等日常服务业为主。其中的5家经过出租，已经再售给感兴趣并同意保持商业种类的店家。尽管服装业依然是塞丹-波平库区域主要的商业种类，但经过SEMAEST介入后，这一片区的商铺空置率相比过去有明显下降，能够提供日常服务以及活跃街区活力的饮食商业的数量，相比过去也有一定程度的上升。

塞丹-波平库区的店铺数量历年变化趋势图，其中绿线代表空置店铺，黄线代表服装类店铺，紫线为食品店。（图片来源：APUR）

收购铺面更新前后的对比。上：空置服装店铺变为美术用品店。下：空置服装店铺变为理发店。（图片来源：APUR）

再比如，荣切-埃皮奈特区位于小巴黎西北边缘，蒙马特墓地以北，环城高速以内，面积71.5公顷，以二战后建设的高层廉租房和十九世纪外城建筑为主。与塞丹-波平库区不同的是，ettes荣切-埃皮奈特区的商业密度更低，空置情况也更严重。

15.3%的空置率远高于9.9%的巴黎平均水平，而在未空置的商铺中，还包含了较多的“电话屋”，而这些电话屋鲜有对街道活力、社区服务的支撑功能。因此，该区域的主要挑战是为街区注入更多的商业活力，保护和引入更多的社区便民服务。

图中红色点为SEMAEST在荣切-埃皮奈特区域收购的店铺。上文所指的Call-box为本地称呼，或称Taxi-phone ，类似于网吧/长途电话亭的混合体，多出现在巴黎移民聚集的地区。因初到法国的移民，不少都没有电脑和智能手机，所以Call-box成为他们联系故乡家人的主要方式。价钱也较低，通常几欧元一个小时。（图片来源：APUR）

SEMAEST在荣切-埃皮奈特区共收购了11家空店铺，承租人的主要类型同样以服务业为主，其中包括汽车驾校、儿童教育用品店、培训机构等。经过社区生命力计划的培育，尽管空置率依然高于巴黎平均水平，但J荣切-埃皮奈特区的商铺空置数从253降至169，空置率显著下降了32%。

荣切-埃皮奈特区的店铺数量历年变化趋势。图表中绿线代表空置店铺，黄线代表办公室，紫线为食品店，蓝色为电话屋。（图片来源：APUR）

SEMAEST收购铺面更新前后的对比。上：空置店铺变为红酒销售。下：空置店铺变为儿童教育用品店。（图片来源：APUR）

六、商业空间针灸式更新试点

为实现“商业是城市机体的有机公共设施”的理念，SEMAEST还主动尝试培育新型业态。

支持措施之一：试点商店

除了在全城范围内开展治疗式介入，SEMAEST还为部分新型创始业态的培育提供辅助条件，“试点商店”就是其中的典型做法。

自2015年开始，SEMAEST开辟了两家专门用来试点的店面，分别位于十区和十一区。它允许创业者或项目负责人通过短期租用空间的形式，来实验一些创新的商业思路，这为新型商业的培育提供了重要支持。

因为在巴黎，商业租约一般为3/6/9年。而一些适应新兴潮流的商业创意往往缺少资金和运营经验，创业者也并不确定自身的商业计划能否奏效，因此，长期租赁对新型业态而言并不友好。高昂的租金准入门槛，反而在很大程度上扼杀了诸多有趣的、深具前瞻性的商业创意。

官网上的“试点商店”（图片来源：SEMAEST）

相对而言，SEMAEST提供的“试点商店”空间，可以帮助创业者以较小的资金成本、时间投入，来测试新的零售概念或新的销售模式，而不必承担长期租赁的风险。据统计，试点商店曾在两年内实验了20多个商业想法，其中有40%的店主在试点实验结束后在其他地方开了具有成熟商业模式的商店。

例如，2022年初，在试点商店里尝试自己商业想法的，是两个热爱VR游戏的年轻人。他们的商业目标，是短期内可以在巴黎开一家VR体验店。试点商店给他们提供了一个解决方案，可以把想法付诸实践，得到客户回馈，但又不必担负过大的失败风险和财务负担。

支持措施之二：商店数字化

SEMAEST通过支持商业促成城市更新的另一个做法，是名为CoSto 的计划。它的目的是协助城市商店更好地利用数字化工具开展自己的业务，支持促进有吸引力的、本地的和可持续的地方经济的发展。

这一计划以2019年设立的CoSto网站为平台，免费为商铺店主和手工艺人提供促进业务发展的信息和技术支持，包括行业内新闻、网络技术咨询、店铺个性化咨询。除了这些增加商铺特色的服务外，还有一般性的商家互助、商业活动举办、商业活动日程安排以及其他实用的行政信息等。

CoSto平台主要从三个方面应对商户的数字化转型诉求，包括：1）为商铺建立客户记录；2）电子商务方案；3）通过黄页来改善商铺网站的可见度。图为CoSto平台的网站呈现的服务内容（图片来源：CoSto网站）

2020年以来，CoSto计划更加突显了其价值。在新冠疫情的影响下，大批独立商户受到冲击，乃至被迫关门。在这种大背景下，尽管欧洲地区的商铺数字化程度相对中国较低，但越来越多商户意识到掌握网络工具的重要性。为了支持商家的数字化转型，消除经常阻碍他们数字化的一些困难，使数字化工具更好的转化为实际的商业效益，2021年巴黎市和SEMAEST发起了“1个学生，1家商铺”辅导计划。

参加该计划的每位商户，都可以免费享受为期三个月的定制化商业数字转型辅导。主要包括：网站的创建和优化，为商店提供本地参考，更好地使用社交网络，构建数字视觉标识等领域。这一辅导，由接受过数字技术培训的高校学生提供。他们协助商家使用基本的网络工具，或优化业已使用的数字设施。这些学生均由SEMAEST聘用并培训。他们会根据CoSto团队的指导，负责陪伴商户的转型进程。

2021～2022年，三批次共30多个不同行业的商家，从这种数字化辅导中受益。第四批次的辅导在2022年夏天的时候已经开始。

这一计划具有双向优势：一方面，是让零售商能够获取懂得数字技术、熟于网络沟通的年轻人的建议和支持；另一方面，学生们可以把学校里学习到的知识置于具体实践中检验，了解商户面临的真实诉求和议题，获得宝贵的初次职业经验。

七、“自上而下”针灸式城市更新的优点与局限

综上可以看出，巴黎这种针灸式的城市更新策略，主要是通过点的质量改善，寄期望达到线、面质量的提高。这当然是在某种程度上规避奥斯曼式的更新弊端，但也同样意味着，决策者不但需要提前接受诸如“一定的商业密度和多样性是城市生活质量的前提”此类观点；还暗示着，决策者将城市中的商业种类分成了三六九等。

因此，这种以独立商铺作为驱动要素的城市更新策略，非常容易受决策者个人好恶的左右。在APUR对巴黎17区市政府工作人员的采访过程中，市长助理就曾表示，希望能在荣切-埃皮奈特区吸引一些“高质量”商铺，比如有机食品店。

很显然，决策者认为的应该更多出现的“高质量”商铺，是否与居民所喜好的商铺类型重合。两种愿景的不匹配，又是否会同本来城市更新的目标渐行渐远？因此，一种合理的解决路径或许是，在这种“自上而下”的官方策略之中，纳入民众的参与。也因此，“社区生命力计划”才更具有“社区”的意义。

另外，从上文中提到的塞丹-波平库区的例子也不难发现，城市决策者的意愿加上有效的运营手段，虽然可以在一定程度上降低商铺闲置率，但很难在短时间内改变区域的商业种类结构。而且这种通过改良“供应”来刺激“需求”的手法，在城市公共空间、住房质量本来就低的地方，并不能快速有效地达到改善街区生活质量的目的。

尽管存在不足，但SEMAEST的做法具有深刻的价值，它证明了，城市当局将自己转换为企业家的身份，通过地产市场直接参与城市更新运作的可行性。自社区生命力计划开展以来，巴黎已有超650家店面经过SEMAEST运营重新获得了活力，在不同程度上改善了社区的生活质量和吸引力。有些改造项目甚至成为了城市的消费地标之一，例如巴黎12区里昂车站旁的艺术拱桥。

艺术拱桥(Viaduc des Arts) （图片来源：SEMAEST网站）

当然，城市将自己的身份转换为企业家，开展自我观察、分析、行动、盈利、改良，需要具备专业技能的人才和可观的财力作为支撑。巴黎有这样的条件，还有国家政策风向和舆论的持续支持。因此，SEMAEST的运营可以持续20多年不间断，并不是所有的城市都有相同等级的资金和人力资本来复制这一模式。